• April 6
  • 7 dakika okuma süresi
  • Dinle

Yeni Torba Kanun ile Arabuluculuk Sistemi Genişletildi: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Başlıyor

Yeni Torba Kanun ile Arabuluculuk Sistemi Genişletildi: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Başlıyor

2012’de kabul edilen 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile hukuk sistemimize dahil olan arabuluculuk, öncelikle ihtiyari arabuluculuk sistemi olarak düzenlenmiş; sonrasında ise ilk olarak iş uyuşmazlıklarında, ardından ticari uyuşmazlıklarda ve son olarak tüketici uyuşmazlıklarında “zorunlu” olarak kabul edilmiştir.

05.04.2023 tarihinde Resmî Gazete Yayınlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile arabuluculuk sisteminin bir kez daha genişletildiğini görmekteyiz. Buna göre taşınmazlara ve kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda da arabuluculuk sistemi kabul edilmiştir.

Taşınmazın Devrine ve Sınırlı Ayni Hak Kurulmasına İlişkin Arabuluculuk ve Arabulucuya Tapuya Şerh Yetkisi

1 Eylül 2023'te yürürlüğe girecek değişiklikler ile taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk usulü düzenlenmiştir. Buna göre taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişli olacak.

Bu kapsamdaki uyuşmazlıklarda, tarafların yazılı olarak kararlaştırması ve arabulucunun bu kararı tutanak altına alması halinde arabulucunun talebiyle, arabuluculuk süreciyle sınırlı olmak ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair tapu siciline şerh düşülmesi mümkün olacak. Bu şerh, tarafların anlaşamaması veya tarafların şerhin kaldırılması konusunda anlaşması halinde arabulucunun talebiyle, üç aylık sürenin sonunda ise kendiliğinden kalkacak.

Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenecek.

Yeni düzenlemeye göre anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden şerh alınması zorunlu olacak. Mahkeme yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasıyla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetleyecek ve gerekirse duruşma açabilecek.

İcra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu kılındığı haller hariç olmak üzere, taraflar ve avukatları ile arabulucunun, ticari uyuşmazlıklar bakımından ise avukatlar ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılacak.

Kira Uyuşmazlıklarında ve Ortaklığın Giderilmesinde Zorunlu Arabulucu Dönemi

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması şartı aranacak.

Ancak, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi söz konusu kuralın istisnası. Bu kapsamda, icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye taleplerinin dava şartı olarak arabuluculuğa tabi olmadığı, fakat ilamsız takip usulü ile ilgili olarak sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekmesi halinde dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümlerin uygulanacağı anlaşılmaktadır.

Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olacak. Bu şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınacak. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetleyecek ve gerektiğinde duruşma açabilecek.

Arabulucu, Tarafları Arabuluculuk Süreci Hakkında Bilgilendirecek

1 Eylül 2023'ten itibaren arabulucunun, tarafları arabuluculuk süreci hakkında bilgilendirmek zorunda olduğu hükme bağlanıyor. Böylelikle avukat ile temsil edilenler de dahil olmak üzere tarafların süreç hakkında bilgi sahibi olması adına arabuluculara herhangi bir iletişim usulü sınırı olmaksızın bilgi verme yükümlüğü getiriliyor.

Arabulucuya Başvurmasından Sonra Aleyhine İcra Takibi Yapılanlara Menfi Tespit Davası Düzenlemesi

Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından sonra, başvuran taraf aleyhine uyuşmazlık konusuyla ilgili olarak icra takibi yapılması durumunda, başvuran tarafın bu takibe karşı son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren iki hafta içinde menfi tespit davası açması ve talep etmesi halinde; icra takibinden önce açılan menfi tespit davasına bakan mahkeme, alacağın yüzde 15'inden aşağı olmamak üzere gösterilecek teminat mukabilinde, icra takibinin durdurulması hakkında ihtiyati tedbir kararı verebilecek.

İş Sözleşmesinden Kaynaklanan Bazı Davalara Arabuluculuk Şartı

Anılan torba kanunla 6102 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu’nda yapılan değişiklikle, zorunlu arabuluculuk şartı halihazırda öngörülmüş olan iş sözleşmesine dayalı işçi veya işveren alacağı ve tazminatı ile işe iade talebiyle açılan davalara ek olarak, iş sözleşmesine dayanan işçi veya işveren alacağı ve tazminatı ile ilgili itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davaları için de arabuluculuk dava şartı getirildi.

Milletlerarası Sulh Anlaşma Belgelerinin İcrası İçin Şerh Zorunluluğu

Arabuluculuk sonucu düzenlenen milletlerarası sulh anlaşma belgelerinin yerine getirilmesi için asliye ticaret mahkemelerinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunlu hale getirildi. Bu doğrultuda, duruşma gerektiren haller hariç olmak üzere dosya üzerinden yapılan incelemeye göre verilecek icra edilebilirlik şerhi için başvuru, tarafların kararlaştırdığı yer mahkemesine yapılabilecek. Kararlaştırılan yer olmaması halinde ise tarafların yerleşim yerlerindeki, bu da mevcut değilse Ankara, İstanbul veya İzmir’de bulunan asliye ticaret mahkemelerinden birine başvuru yapmak mümkün.